Casa: quanto mi costi?

Di Angelo De Gianni.

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Una delle principali preoccupazioni di chiunque intende acquistare un immobile è quella di sapere in anticipo quanto spenderà per le imposte, le quali, se le parti del contratto non si accordano diversamente, sono totalmente a carico del compratore. Il procedimento di calcolo sarebbe semplice se vi fosse una sola imposta proporzionale, ma l’ordinamento tributario italiano assoggetta le compravendite immobiliari ad almeno tre imposte diverse, alle quali si aggiunge l’Iva se il venditore è anche il costruttore.

Per aiutare, anche se solo in parte, chi vuole districarsi nella fitta selva di calcoli che caratterizza le compravendite immobiliari, è a disposizione il file “Calcolo delle imposte sulle compravendite immobiliari.xls”, realizzato con Microsoft excel 2003, costituito da due fogli di lavoro, mediante i quali è possibile verificare quanto si spenderà in tasse, sia nel caso in cui l’acquisto sia soggetto ad Iva, sia nel caso più frequente in cui si compri un immobile usato e debbano essere applicate le altre imposte indirette (Imposta di registro, imposta ipotecaria ed imposta catastale).

Una volta aperto il file, battendo invio sul relativo nome, i due fogli di lavoro sono raggiungibili mediante la combinazione di tasti “control+pagina giù”, per il foglio successivo, e “control+pagina su” se si intende passare al foglio precedente. I fogli di lavoro hanno alcune caratteristiche comuni: alcune celle della riga 1 sono unite e contengono una breve descrizione dei calcoli che si possono effettuare con il foglio stesso, mentre le celle della colonna “A” (da “a3” ad “a22”) sono riservate ad una descrizione dell’immobile oggetto del calcolo e quindi possono anche essere lasciate vuote dall’utente; il loro contenuto è libero, nel senso che possono essere indicati indifferentemente numeri, come gli identificativi catastali, parole, come una breve descrizione, o date ecc.

Venendo ora agli elementi specifici, è opportuno iniziare dal secondo foglio di lavoro, cioè quello che consente di calcolare l’Imposta sul valore aggiunto: l’Iva si applica in genere sugli acquisti effettuati direttamente dal costruttore o da un’impresa che svolge la specifica attività di vendita immobiliare. Il valore su cui si calcola l’imposta, da inserire in una delle celle della colonna “B” (da “B3” a “B22”), è il prezzo di vendita al netto delle imposte: una volta che lo si è inserito, nelle corrispondenti celle “C” e “D” della stessa riga compaiono rispettivamente l’importo da pagare se si compra l’abitazione principale o una sua pertinenza, e l’imposta dovuta per la cosiddetta seconda casa o per tutti gli altri immobili. Se l’utente non inserisce nulla nella cella “B”, il sistema considera il valore uguale a 0, ma nelle celle “C” e “D” della stessa riga indica un importo di €504,00. Questa anomalia, che potrebbe far pensare ad un errore nella compilazione delle formule, è invece dovuta al fatto che nelle compravendite immobiliari è sempre dovuto un importo minimo di €168,00 per ciascuna delle tre imposte già viste sopra, l’Imposta di registro, l’Imposta ipotecaria e l’Imposta catastale. In sostanza, dopo aver inserito in una cella della colonna “B” il prezzo d’acquisto, basta spostarsi con la freccia a destra per trovare il risultato del calcolo fiscale.

Lo stesso procedimento deve essere seguito nel primo foglio di lavoro dedicato alle compravendite non soggette all’Iva: in questo caso, però, è presente un numero di celle maggiore. In una delle celle della colonna “B”, al posto del prezzo di vendita, va inserita la rendita catastale dell’immobile, in quanto, per i fabbricati ad uso abitativo, la legge consente di calcolare le imposte sul reddito catastale. Se l’utente si sposta con la freccia a destra, nella corrispondente cella della colonna “C” trova l’imposta calcolata in caso di acquisto dell’abitazione principale: tuttavia, poiché anche in questo caso è previsto un minimo di €504,00, l’importo effettivamente dovuto è quello indicato nella cella a destra, nella colonna “D”. Pertanto, se l’ammontare dei tributi da versare sarà superiore a €504,00, i valori delle celle “C” e “D” saranno identici, in caso contrario l’importo da considerare sarà quello della cella “D”.

La normativa fiscale, per l’acquisto della prima casa, non si limita a riconoscere sconti sulle tasse, ma prevede anche un credito d’imposta pari all’imposta di registro o all’Iva versata in occasione di un precedente acquisto dell’abitazione principale poi venduta: a destra della cella della colonna “D”, quindi, nella cella “E” si può indicare la somma del predetto credito d’imposta, spostandosi, poi, con la freccia a destra nella cella “F”, dove è indicato il risultato, che, comunque, non potrà mai essere inferiore a €336,00, in quanto l’Imposta ipotecaria e l’Imposta catastale non sono compensabili. Infine, nelle celle delle colonne “G” ed “H”, si trovano rispettivamente l’imposta calcolata e l’imposta effettivamente da versare nel caso di compravendite di fabbricati per uso diverso dall’abitazione principale. In quest’ultima situazione, l’ammontare dei tributi è pari al 10% del valore catastale del bene con un minimo di €504,00.

In sintesi, l’utente può riempire soltanto le celle da 3 a 22 delle colonne “A” (dati dell’immobile) e “B” (rendita catastale per il primo foglio di lavoro e prezzo d’acquisto per il secondo foglio di lavoro) ed eventualmente la cella “E” nel primo foglio di lavoro (se ha diritto ad un credito d’imposta per il riacquisto); il sistema provvederà a riempire automaticamente le altre celle nelle quali sono contenute formule e all’utilizzatore non resterà che cercare i valori relativi alla situazione che lo riguarda.

Per informazioni più specifiche sulla normativa e sul calcolo si può consultare quanto indicato all’indirizzo internet: http://www.consulenzafinanziaria.net/Prodotti/mutui/Credito%20imposta%20prima%20casa.htm oppure si può leggere l’articolo della rivista telematica “Fisco oggi”, all’URL: http://www.fiscooggi.it/attualita/articolo/credito-dimposta-il-riacquisto-della-prima-casa-le-regole-del-gioco

Per completezza, va ricordato che alle imposte sopra descritte si aggiungono altri tributi minori, quali le spese per la registrazione dell’atto, le spese di trascrizione alla Conservatoria dei Registri Immobiliari, i bolli ecc. Una parte cospicua del costo complessivo del contratto è costituita dagli onorari da corrispondere al notaio: per saperne di più sull’argomento, si può visitare il sito internet: http://www.notariato.it/it/

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Per ulteriori spiegazioni, scrivere a: Angelo De Gianni