Numero 7-7sup del 2014

Titolo: Informatutto

Autore: a cura di Alessandro Locati

Articolo:
Supplemento al «Corriere Braille» n. 7 del 1-15 aprile 2014
a cura di Alessandro Locati

I requisiti di legge per ottenere l'«anticipo»
D. Sono una dipendente comunale, nata il 5 marzo 1956 e assunta il 2 gennaio 1976. Vorrei andare in pensione anticipata senza penalizzazione: quanto dovrò aspettare?
R. Per poter conseguire la pensione anticipata, indipendentemente dall'età anagrafica, prevista dal comma 10 dell'articolo 24 della manovra Monti, occorre il possesso del seguente requisito contributivo:
42 anni e un mese per gli uomini, a decorrere dal 1o gennaio 2012;
41 anni e un mese per le donne, sempre a decorrere dal 1o gennaio 2012.
Per uomini e donne, poi, si verifica un ulteriore aumento di un mese nel 2013 e 2014. Va inoltre sottolineato che scattano pure gli incrementi legati alla speranza di vita (tre mesi già dal 2013). L'articolo 6, comma 2-quater del «Milleproroghe» stabilisce che la penalizzazione prevista quando il lavoratore e la lavoratrice accedono alla pensione anticipata a un'età inferiore ai 62 anni non scatta limitatamente ai soggetti che maturano il requisito contributivo entro il 31 dicembre 2017. Vi è, però, la seguente condizione: l'anzianità contributiva deve derivare esclusivamente da prestazione effettiva di lavoro, includendo i periodi di astensione obbligatoria per maternità, per l'assolvimento degli obblighi di leva, per infortunio, per malattia e di cassa integrazione guadagni ordinaria. La legge 125 del 2013, di conversione del Dl 101 del 31 agosto 2013 (in vigore dal 31 ottobre 2013), ha allungato tale elenco con i periodi (coperti da contribuzione figurativa) di astensione dal lavoro per la donazione di sangue e di emocomponenti, come previsto dall'articolo 8, comma 1, della legge 219 del 21 ottobre 2005, e per i congedi parentali di maternità e paternità stabiliti dal testo unico ex Dlgs 151 del 26 marzo 2001. A questi fini, quindi, continuano a non venire considerati i periodi di cassa integrazione straordinaria, i contributi volontari, quelli per il riscatto del corso legale di laurea e i contributi figurativi per disoccupazione indennizzata.
(Redatto da Giuseppe Rodà)
(da «L'esperto risponde» de «Il Sole 24 Ore» n. 65 del 16 dicembre 2013)

Il 50% per la caldaia con migliori prestazioni
D. Sulla guida alle ristrutturazioni dell'Agenzia delle Entrate, nell'elenco dei lavori ammessi al bonus del 50 per cento c'è anche la sostituzione o riparazione della caldaia con innovazioni. Ma cosa si intende per innovazioni? La ditta che me l'ha cambiata mi ha fornito la dichiarazione di conformità e mi dice che è sufficiente (si tratta di una normale caldaia pensile a turaggio forzato, non a condensazione) per avere la detrazione del 50 per cento.
R. La riparazione della caldaia, oltre alla sua sostituzione, rientra tra gli interventi che fruiscono della detrazione del 50% ai sensi dell'articolo 16-bis del Tuir, Dpr 917-1986, e dell'articolo 16 della legge 90 del 2013. Infatti, la riparazione e la sostituzione anche di parti della caldaia consente sicuramente una maggior efficienza energetica dell'impianto, che, come tale, fruisce della detrazione del 50 per cento (guida al 36%-50% su www.agenziaentrate.it). A tal fine, nelle innovazioni della caldaia rientrano tutti gli interventi che migliorano le prestazioni energetiche dell'impianto, mentre le spese per la mera certificazione dell'impianto (per esempio, il bollino blu), senza interventi, non risultano detraibili, in quanto manutenzione ordinaria.
(Redatto da Marco Zandonà)

Annullabili le delibere prive del quorum richiesto
D. In occasione dell'ultima assemblea di condominio - convocata con una unica raccomandata tanto per la prima che per la seconda convocazione - l'ordine del giorno prevedeva, tra l'altro, la nomina dell'amministratore. Quello uscente ha considerato la sola maggioranza dei millesimi presenti per la valida costituzione dell'assemblea, acquisendo i pareri favorevoli o contrari alle proposte contenute nell'ordine del giorno unicamente su questa base. A mio parere, una cosa è la valida costituzione dell'assemblea (metà dei condomini aventi diritto e presenti) e un'altra è la validità deliberativa dell'assemblea stessa (metà o un terzo dei millesimi), per tacere del fatto che alcuni condomini presenti sono usciti a metà dell'assemblea lasciando la delega ai presenti quando essi stessi erano già delegati. Alla luce di quanto descritto, le delibere assunte sono annullabili?
R. In linea generale va ricordato che il presupposto per la valida costituzione dell'assemblea è l'avvenuto invito, rivolto a tutti i condomini, a presenziare al consesso. L'articolo 1136 del Codice civile, così come rinnovato dalla legge 220 del 2012, di riforma del condominio, ai fini della costituzione dell'assemblea e della validità delle deliberazioni prevede un duplice quorum: quello «costitutivo», ossia indicativo del numero dei condomini che devono presenziare alla riunione, e quello «deliberativo», espressione del numero minimo dei presenti che devono concorrere a formare la volontà dell'organo condominiale. Per la validità della costituzione dell'organo assembleare, così come per la validità delle deliberazioni, l'articolo 1136 del Codice civile indica quali sono i quorum da rispettare. Per quel che riguarda la nomina e la revoca dell'amministratore, le relative deliberazioni devono sempre essere approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio (articolo 1136, secondo comma, del Codice civile).
La Corte di Cassazione, inoltre, ha precisato che «debbono qualificarsi nulle le delibere dell'assemblea condominiale prive degli elementi essenziali, le delibere con oggetto impossibile o illecito (contrario all'ordine pubblico, alla morale o al buon costume), le delibere con oggetto che non rientra nella competenza dell'assemblea, le delibere che incidono sui diritti individuali sulle cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini, le delibere comunque invalide in relazione all'oggetto. Debbono, invece, qualificarsi annullabili le delibere con vizi relativi alla regolare costituzione dell'assemblea, quelle adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale, quelle affette da vizi formali, in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari, attinenti al procedimento di convocazione o di informazione dell'assemblea, quelle genericamente affette da irregolarità nel procedimento di convocazione, quelle che violano norme richiedenti qualificate maggioranze in relazione all'oggetto». Pertanto, se le delibere non sono state correttamente adottate con i quorum prescritti dalla legge, esse sono annullabili. L'articolo 1137 del Codice civile prevede che «contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio ogni condomino assente, dissenziente o astenuto può adire l'autorità giudiziaria chiedendone l'annullamento nel termine perentorio di trenta giorni, che decorre dalla data della deliberazione per i dissenzienti o astenuti e dalla data di comunicazione della deliberazione per gli assenti». Per quel che riguarda, invece, il conferimento delle deleghe, l'articolo 67 delle disposizioni di attuazione Codice civile - così rinnovato dalla riforma - prevede che, se i condomini sono più di venti, il delegato non può rappresentare più di un quinto dei condomini e del valore proporzionale.
(da «L'esperto risponde» de «Il Sole 24 Ore» n. 1 del 6 gennaio 2014)

Riscatto della laurea: deduzioni nella «pensione»
D. A giugno 2013 ho riscattato gli anni di laurea, con un esborso di 38.000 euro, accedendo poi alla pensione Inps. Prevedo, pertanto, di potere dedurre un credito consistente a mio favore. Potrò chiedere il rimborso in sede di dichiarazione dei redditi, e con erogazione dell'importo nell'assegno di pensione successiva alla dichiarazione?
R. La risposta è affermativa. I contributi versati volontariamente, per il riscatto della laurea, alla posizione previdenziale di appartenenza sono deducibili dal reddito del contribuente, formato dai ratei pensionistici. Il credito d'imposta che risulterà dall'utilizzo dell'onere citato sarà rimborsato direttamente dall'ente pensionistico (quale sostituto d'imposta) in caso di presentazione del modello 730 (tenendo conto delle nuove modalità di rimborso stabilite dal comma 586, articolo 1, della legge 147 del 2013, in caso di credito superiore a 4.000 euro) o secondo la procedura ordinaria, che richiede una tempistica decisamente più lunga, prevista in ipotesi di dichiarazione presentata mediante il modello Unico persone fisiche.
(Redatto da Alfredo Calvano)

Una intimazione per avere i mobili dal fornitore
D. Il 28 settembre 2013 ho stipulato un contratto per l'acquisto di un mobile da una nota catena specializzata in arredamento. Ho versato l'acconto richiesto, ma, fino a oggi, nulla mi è stato consegnato. Vorrei sapere fino a quando posso attendere per poi annullare l'acquisto e chiedere la restituzione dell'acconto versato.
R. Premesso che tra le obbligazioni principali del venditore vi è quella di consegnare il bene immediatamente, o entro i termini concordati con l'acquirente, nel caso riportato del lettore, qualora siano stati superati i tempi di consegna indicati nel contratto, egli potrà inviare al venditore una lettera raccomandata con avviso di ricevimento, ai sensi dell'articolo 1454 del Codice civile, intimandogli la consegna della merce entro un congruo termine dal ricevimento della missiva, a pena di risoluzione del contratto per inadempimento. In caso di inosservanza di tale termine, il lettore potrà quindi procedere giudizialmente per ottenere, appunto, la risoluzione del contratto e la restituzione delle somme versate, oltre gli interessi, fatto salvo il diritto all'ulteriore risarcimento del danno eventualmente subito.

Limiti alla validità della delega verbale
D. Il condomino che non può partecipare all'assemblea condominiale, ma ci tiene a dare il proprio contributo su uno o più argomenti inseriti nell'ordine del giorno, delega un altro condomino. Tale delega, di solito, è in forma scritta, come recita l'articolo 67, comma 1, delle disposizioni di attuazione del Codice civile. Può un condomino delegare un altro condomino con delega verbale? Ai fini delle deliberazioni, quale valenza ha questa delega? Se non è presente la delega scritta, il condomino che non ha partecipato né ha delegato altri condomini, può impugnare la delibera?
R. La delega verbale potrebbe ritenersi motivo di impugnazione, stante la novità che ha introdotto formalmente la necessità che la delega sia scritta (articolo 67 delle disposizioni di attuazione del Codice civile), ma solo se, con il voto di cui alla delega verbale, è stata assunta una deliberazione cui il condomino assente è contrario. Bisognerebbe, in sostanza, che quel voto fosse determinante per l'assunzione della delibera.

Una diffida per adeguare l'anagrafe condominiale
D. Nel nostro condominio, due appartamenti contigui sono stati fusi e trasformati in un unico appartamento, di area maggiore rispetto a quella complessiva dei due preesistenti, viste le molteplici pareti eliminate. Non è stata data alcuna comunicazione all'assemblea. La tabella millesimale riporta ancora i due nominativi dei precedenti proprietari. Mi domando se l'amministratore, al fine di verificare la dislocazione delle unità abitative all'interno del fabbricato e di aggiornare il registro dei condomini, può chiedere di fornire la partita catastale delle singole unità per accertare senza ombra di dubbio la proprietà e il relativo proprietario.
R. I dati catastali di ciascuna unità immobiliare, come le generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali o personali di godimento, devono essere indicati nel registro di anagrafe condominiale (articolo 1130 del Codice civile, n. 6). Ogni variazione - quindi anche ogni alienazione - dev'essere comunicata all'amministratore entro sessanta giorni. Nel caso in cui le informazioni fornite dai condomini risultino incomplete, l'amministratore deve richiederle con lettera raccomandata e, decorsi inutilmente trenta giorni, deve acquisirle presso gli enti competenti, addebitando il costo al responsabile. Nel caso segnalato dal lettore, ove perduri l'inerzia dei condomini nonostante la diffida, l'amministratore dovrà eseguire le opportune visure alla conservatoria dei registri immobiliari e agli uffici del Catasto per tenere aggiornato il registro di anagrafe condominiale. Va precisato che l'intestazione catastale di una particella non comporta l'assoluta certezza circa la proprietà dell'immobile: i dati catastali potrebbero non essere aggiornati.
(Redatto da Pierantonio Lisi)
(da «L'esperto risponde» de «Il Sole 24 Ore» n. 3 del 20 gennaio 2014)

Affitti, rogiti e condominio: la svolta del 2014
Da sei Leggi le modifiche per gli immobili - Pagamenti tracciabili, imposta di registro, correzioni alla riforma.
Il riepilogo delle novità per la casa
Affitti
Stop al contante - Dal 1o gennaio è scattato il divieto di pagare in contanti l'affitto di abitazioni, comprese le locazioni turistiche, transitorie e a studenti universitari (vanno usati assegni, bonifici o altri mezzi tracciabili). Fanno eccezione solo gli alloggi di edilizia residenziale pubblica. L'obbligo non vale per gli immobili non abitativi. Legge 147 del 2013 (stabilità), articolo 1, comma 49.
Sull'«Ape» sanzioni minori - Per i nuovi contratti d'affitto di unità immobiliari - abitative e non - stipulati dal 24 dicembre scorso, l'attestato di prestazione energetica (Ape) non va più allegato al contratto a pena di nullità, ma resta l'obbligo di dotarne l'immobile e di inserire una clausola specifica nell'atto. In caso di violazioni c'è una sanzione da 1.000 a 4 mila euro, dimezzata per locazioni inferiori a tre anni. L'allegazione è invece richiesta per la locazione di interi edifici. E' possibile «sanare» a richiesta delle parti, con il pagamento della sanzione, i contratti stipulati dal 4 agosto al 23 dicembre 2013 senza allegazione dell'Ape. Dlgs 192-2005, articolo 6, modificato da Dl 145-2013.
Compravendite
Cambia l'imposta di registro - L'imposta di registro sui trasferimenti immobiliari dal 1o gennaio passa a due aliquote: 9% di base e 2% per la prima casa, con un minimo di 1.000 euro e 50 più 50 euro di imposte ipocatastali. Sempre dal 1o gennaio passa da 168 a 200 euro l'importo, se dovuto in somma fissa, delle imposte di registro e ipocatastali. Articolo 1 tariffa parte I Dpr 131 del 1986, modificato da Dlgs 23 del 2011 e Dl 104 del 2013.
Senza «Ape» solo una sanzione - Resta l'obbligo di allegare al rogito l'Ape, ma dal 24 dicembre scorso la violazione è punita con una sanzione da 3 mila a 18 mila euro, e non più con la nullità del rogito. Dlg 192 del 2005, articolo 6, modificato dal Dl 145 del 2013.
Pagamento al notaio - Al rogito l'acquirente pagherà il prezzo al notaio e la somma sarà versata al venditore solo alla trascrizione del rogito nei registri immobiliari. La novità, però, sarà operativa soltanto dopo il varo di un regolamento attuativo. Legge 147 del 2013 (stabilità), articolo 1, commi 63-67.
Lavori in casa
Prorogati i super sconti - Prolungata fino al 31 dicembre 2014 la detrazione Irpef del 50% su una spesa massima di 96 mila euro per le ristrutturazioni edilizie. Dal 2015 la detrazione scende al 40% e dal 2016 si torna al 36% su una spesa massima di 48 mila euro. Prorogata per tutto quest'anno anche la detrazione del 50% sulle spese fino a 10 mila euro per l'acquisto di mobili e grandi elettrodomestici in classe A+: il bonus è abbinato al 50% edilizio e il Milleproroghe ha eliminato, prima ancora che entrasse in vigore, la regola secondo cui la spesa per gli arredi non può superare quella per i lavori. Legge 147 del 2013 (stabilità) articolo 1, comma 139.
Condominio: fondo lavori a rate - Resta l'obbligo di costituire un fondo prima di avviare i lavori in condominio, ma i proprietari non devono più pagare tutto in anticipo: i versamenti possono essere ancorati alle date di pagamento degli stati di avanzamento dei lavori, come stabilite nella delibera assembleare e nel contratto di appalto. Dl 145 del 2013, articolo 1, comma 9, lettera d).
Risparmio energetico
Maggioranze condominiali più facili - In condominio, per avviare lavori di efficienza energetica che portano a una riduzione dei consumi - come un cambio di caldaia o la coibentazione del sottotetto - viene chiarito che è sufficiente, in seconda convocazione, la maggioranza degli intervenuti all'assemblea e di un terzo dei millesimi. Il tutto a condizione che gli interventi siano individuati con una diagnosi energetica o documentati in seguito tramite un attestato di prestazione energetica (Ape). E' stata così corretta la riforma del condominio, chiarendo quando si può evitare la maggioranza «pesante» per le innovazioni. Dl 145 del 2013, articolo 1, comma 9, lettera b).
Più tempo per l'ecobonus - Altri 12 mesi di tempo per i lavori agevolati di risparmio energetico. Fino al 31 dicembre di quest'anno (30 giugno 2015 in condominio) si può intervenire su riscaldamento, isolamento termico, infissi, pannelli solari termici, e, se si raggiungono i valori di isolamento fissati per legge, si ottiene la detrazione del 65% delle spese (con tetti variabili) divisa in dieci anni. Legge 147 del 2013 (stabilità), articolo 1, comma 139.
Condominio
L'assemblea vota le sanzioni - E' stato chiarito che tocca all'assemblea decidere se e quando far pagare le sanzioni per le violazioni al regolamento condominiale (da 200 a 800 euro in caso di recidiva). La decisione avviene con la metà più uno degli intervenuti (le «teste») e almeno 501 millesimi, sia in prima che in seconda convocazione. Dl 145 del 2013, articolo 1, comma 9, lettera e).
L'anagrafe nel mirino dei Comuni - Per combattere l'evasione fiscale e gli affitti in nero, i Comuni possono consultare i nominativi degli inquilini che sono indicati nel registro dell'anagrafe condominiale. I proprietari sono tenuti a comunicare le variazioni all'amministratore entro 60 giorni. Legge 147 del 2013 (stabilità), articolo 1, comma 49.
La sicurezza
L'amministratore non può più chiedere ai singoli condomini certificati di conformità degli impianti (gas, luce eccetera) delle abitazioni. Nel registro dell'anagrafe condominiale vanno inseriti i dati sulla sicurezza delle sole parti comuni. Dl 145 del 2013, articolo 1, comma 9, lettera c) di modifica della legge 220 del 2012.
(da «Il Sole 24 Ore» n. 5 del 6 gennaio 2014)